Documentações do comprador e vendedor
O processo de compra do imóvel exige a entrega de diferentes documentos de comprador e vendedor. Essa é uma etapa fundamental durante a negociação de um imóvel. Por se tratar de uma atribuição relativamente técnica, a atuação do corretor é fundamental para evitar erros e garantir um processo tranquilo e preciso.
Os documentos que citaremos a seguir são os mais comumente solicitados e que evitam riscos contratuais. É importante lembrar que nem todos são obrigatórios.
Confira:
1. Documentos do proprietário
O primeiro passo é realizar uma consulta prévia que permita compreender qual é sua situação civil, financeira e judicial. Esse processo requer a entrega de cópias de CPF e RG, além das seguintes certidões:
- de nascimento ou casamento para comprovar o estado civil e verificar as ações necessárias. Por exemplo: se o vendedor for casado, o cônjuge precisa autorizar o negócio. Se for divorciado com filhos, é preciso avaliar se o imóvel é objeto de herança;
- judiciais, que devem abranger os níveis municipal, estadual e federal para analisar se o proprietário está arrolado em algum processo em andamento. No caso de uma ação cível, tenha certeza de que os bens alienados do vendedor são suficientes para o pagamento da dívida.
No caso de o vendedor ser pessoa jurídica, mais documentos são exigidos:
- cópia autenticada do estatuto ou contrato social na Junta Comercial;
- papéis com alterações contratuais ou estatutárias registrados na Junta Comercial;
- carta com a data da última modificação do estatuto ou do contrato;
- certidão negativa de débito com o Instituto Nacional do Seguro Social (INSS);
- certidão negativa de débitos estaduais, obtida na Secretaria de Estado da Fazenda (Sefaz);
- certidão negativa de ações na Justiça do Trabalho e Federal.
2. Documentos do comprador
O interessado em comprar um imóvel também precisa entregar uma série de documentos, especialmente se a aquisição for feita por meio de financiamento bancário.
De modo geral, é exigida a apresentação dos seguintes documentos:
- cópias de RG e CPF;
- certidão de casamento ou nascimento;
- cópias dos três últimos comprovantes de renda;
- certidão de quitação de impostos federais, caso seja comerciante;
- certidões negativas de ações cíveis, da Justiça Federal, executivos fiscais, protesto de títulos, interdição, tutela e curatela, débitos previdenciários (CND/INSS) e de dívida ativa da União, se for comerciante.
No caso de você desejar usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para dar a entrada no imóvel, é preciso apresentar também:
- cópia da carteira de trabalho;
- extrato das contas do FGTS com registros dos 2 anos anteriores;
- autorização para movimentação das contas vinculadas ao FGTS;
- declaração de primeira compra de imóvel residencial financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Documentação do imóvel
A entrega da documentação de comprador e vendedor inicia efetivamente o processo de compra e venda do imóvel. É nesse momento que se torna necessária a apresentação dos arquivos referentes à propriedade.
Nesse momento, é preciso atentar aos seguintes documentos:
1. Certidão atualizada de registro do imóvel
Esse documento comprova exatamente qual é a situação do apartamento. Não se deve aceitar escrituras ou contratos particulares como substitutos a essa certidão, pois eles não apresentam todas as informações necessárias.
2. Certidão de ônus reais
O objetivo desse documento é comprovar a disponibilização do imóvel e apontar se há penhora ou hipoteca do bem. Essa certidão pode ser solicitada no Cartório de Registro de Imóveis.
3. Certidão de quitação fiscal e situação enfitêutica ou guias de IPTU pagas
O Imposto Predial e Territorial Urbano é de responsabilidade do proprietário e, por isso, é necessário estar totalmente quitado para a autorização do processo de compra e venda. Deve-se comprovar o pagamento dos últimos dois anos com guia emitida pela Prefeitura.
4. Declaração de quitação de obrigações condominiais
Essa certidão serve para os casos em que o imóvel está em condomínio fechado ou edifício. Deve ser solicitado junto ao síndico ou administradora condominial, já que a inadimplência pode trazer problemas ao comprador.
Verificou todos esses documentos e está tudo certo? Então chegou o momento de passar para a última etapa: o pagamento das taxas.
Pagamento de taxas
A compra de um apartamento possui alguns gastos além das parcelas. Confira os principais:
1. Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
Sua cobrança incide para que a propriedade seja transferida para o seu nome. O responsável pelo pagamento é o comprador e o valor varia conforme o percentual de cada cidade, sendo aplicado sobre o preço do imóvel.
Na maioria das cidades, o ITBI fica em torno de 2% ou 3%, mas pode haver exceções, principalmente se a propriedade for financiada pelo SFH, Programa de Arrendamento Residencial (PAR) ou Habitação de Interesse Social (HIS).
2. Registro de compra em cartório
Esse documento é necessário para que o imóvel seja repassado para o seu nome. O valor varia conforme o estado e é fixado de acordo com a faixa de preço do apartamento.
3. Escritura pública
A ideia desse documento é representar o contrato de compra e venda. O valor da escritura varia segundo a faixa de preço do bem e conforme o estado. Vale a pena destacar que, se você fizer um financiamento, não precisa dessa certidão, porque o contrato de empréstimo a substitui.
4. Jogo de certidões
Esse conjunto de arquivos não é obrigatório, mas é de praxe ter que apresentá-los porque servem como garantia de que inexistem apontamentos. Os documentos que compõem esse jogo são:
- cópia do título aquisitivo;
- certidão de propriedade com negativa de alienações e ônus, que é emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis;
- certidões negativas dos cartórios de protestos no limite de 5 anos anteriores;
- certidões negativas dos distribuidores forenses das Justiças Federal e Estadual, além de Executivos Fiscais municipais e estaduais de até 10 anos antes;
- certidão dos distribuidores da Justiça do Trabalho;
- certidões de objeto de eventuais execuções, ações ou protestes dos documentos relacionados anteriormente;
- IPTU de 2 anos anteriores para comprovação de quitação e cálculo do ITBI;
- certidão negativa da Prefeitura, indicando o pagamento dos impostos;
- comprovante de pagamento das últimas faturas de água, energia e gás;
- cópia autenticada de CPF e RG, certidão de casamento e pacto antinupcial;
- declaração da administradora do condomínio ou do síndico demonstrando que as despesas estão quitadas.
Você ainda deve saber que existe uma lei federal que assegura o desconto de 50% no registro e na escritura, desde que seja a compra do primeiro imóvel com financiamento pelo SFH e limite máximo de preço de R$ 500 mil.
Esse benefício é invalidado se você já tenha sido proprietário de algum imóvel (mesmo que não tenha pagado por ele), como nos casos de herança ou doação. Se você não se encaixar nesse caso, precisa reservar entre R$ 5 e R$ 6 mil para o pagamento das taxas.
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